Bröckelnde Balkone: Eigentümer-Streit von der Ostsee wird vor dem BGH ausgetragen
Wenn vom bröckelnden Balkon bereits Teile fallen, ist "wirklich Not am Mann". So drückte es eine Anwältin am Bundesgerichtshof (BGH) aus, die am Freitag in Karlsruhe über einen Streit in einer Appartementanlage an der Ostsee verhandelte. Es ging um die Frage, wer die dringend notwendige Balkonsanierung beschließen darf: die Eigentümergemeinschaft oder doch nur die einzelnen Wohnungseigentümer. (Az. V ZR 102/24)
Eine "ausgesprochen wichtige Frage, die viele Wohnungseigentümergemeinschaften bundesweit beschäftigt", wie die Vorsitzende Richterin Bettina Brückner ausführte. Zwar ist die Lage nicht überall so dramatisch wie in diesem Fall aus Schleswig-Holstein. Hier musste schon die Grünfläche am Haus gesperrt werden, weil Betonteile herunterzufallen drohen. Doch haben viele Gemeinschaften ähnliche Regelungen.
Gesetzlich ist zunächst einmal vorgesehen, dass das Gemeinschaftseigentum erhalten werden muss. Die Eigentümer können aber per Vereinbarung davon abweichen. So war es hier. Gemäß Teilungserklärung hat jeder Wohnungseigentümer die Balkone "auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen".
Die Gemeinschaft beauftragte einen Sachverständigen mit einem Gutachten für die Sanierung. Dieser legte drei Vorschläge vor. Auf der Eigentümerversammlung 2022 wurde abgestimmt, aber keiner der Vorschläge fand eine Mehrheit. Darum wurde die Sanierung vertagt.
Einer der Wohnungseigentümer zog vor Gericht, um diese Negativbeschlüsse anzufechten. Vor dem Amtsgericht Oldenburg in Holstein und dem Landgericht Itzehoe hatte er keinen Erfolg. Das Landgericht sah die sogenannte Beschlusskompetenz nicht bei der Gemeinschaft. Diese könne also nicht per Mehrheitsbeschluss entscheiden, denn die Teilungserklärung übertrage die Erhaltung der Balkone eindeutig den einzelnen Eigentümern. Nur diese dürften über Sanierungen entscheiden.
Der BGH ließ die Revision gegen dieses Urteil zu und muss nun darüber beraten, wie weit eine solche Vereinbarung geht und wie weit sie überhaupt reichen darf. Brückner verwies darauf, dass die Gemeinschaft auch die Verkehrssicherungspflicht trifft. "Haftet sie, wenn Passanten die Balkonbrüstung auf den Kopf fällt?"
Die Gemeinschaft müsse eingreifen können, um Schäden abzuwenden, argumentierte die Anwältin des Klägers. Sie könne sich der Erhaltungspflicht nicht ganz entledigen. Die Argumente der Gegenseite hörte der BGH in der mündlichen Verhandlung nicht, denn die Eigentümergemeinschaft hatte keinen Anwalt nach Karlsruhe geschickt. Am 24. April soll das Urteil fallen.
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