Rechte, Pflichten und Tücken beim Mietvertrag

Miet you glücklich!

Endlich: Nach Wochen oder Monaten der Suche hat man die perfekte Wohnung ergattert und ist kurz davor, den Mietvertrag zu unterschreiben. Doch Vorsicht! Den Vertrag sollte man ganz genau lesen, um mögliche Tücken sofort zu erkennen. Doch worauf sollte man als Mieter und auch als Vermieter besonders achten?

Streitpunkt Kaution

Ein großes Streitthema zwischen Mieter und Vermieter ist oft die Kaution, wenn diese beispielsweise sehr hoch ist oder nach dem Auszug nicht komplett ausgezahlt wird. Grundsätzlich darf der Vermieter bis zu drei Monats-Kaltmieten als Sicherheit verlangen. Die Kaution sollte z.B. als Sparbuch übergeben werden. Sind in der Wohnung Schäden entstanden, so darf der Vermieter einen Teil der Kaution beim Auszug einbehalten. Allerdings gilt das nicht für Spuren gewöhnlicher Abnutzung, die im Laufe der Zeit eben entstehen. Nur wirkliche Schäden dürfen abgerechnet werden! Die Kaution ist andernfalls sofort nach Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben. Bei Streitigkeiten, die sich in Gesprächen nicht mehr lösen lassen, sollte man am besten rechtlichen Rat und Beistand heranziehen. Tipp: Beim Auszug unbedingt ein Übergabeprotokoll anfertigen, damit der Vermieter nicht Wochen später Schäden in Rechnung stellen kann, die man eigentlich nicht verursacht hat. Das Protokoll muss gemeinsam mit dem Vermieter oder mit der Hausverwaltung unterschrieben werden.

Wer darf wem wann kündigen?

Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt üblicherweise drei Monate. In Ausnahmefällen kann sie sich verkürzen: Steht eine erhebliche Renovierung, die den Mieter extrem stören würde an oder soll es eine Mieterhöhung geben, so verkürzt sich die Kündigungsfrist um ein bis zwei Monate. Gibt es in der Wohnung Schimmel oder andere gesundheitliche Risiken, darf man fristlos kündigen.
Auch der Vermieter darf dem Mieter mit drei Monaten Kündigungsfrist kündigen. Zahlt ein Mieter zwei Monate hintereinander seine Miete nicht, dann darf der Vermieter fristlos kündigen. Zuvor muss allerdings eine Abmahnung erfolgen. Der bekannteste und häufigste Kündigungsgrund für Vermieter ist allerdings der sogenannte „Eigenbedarf“. Das heißt, der Vermieter benötigt die Mietwohnung für sich selbst oder einen Angehörigen. Der Vermieter muss die Wohnung dringend selbst benötigen. Nur der Wunsch, in die Wohnung einziehen zu wollen, obwohl er selbst aktuell eine vergleichbare Wohnsituation hat, reicht nicht aus. Deswegen muss im Kündigungsschreiben schriftlich begründet sein, für welche Person die Wohnung benötigt wird und aus welchem konkreten Grund.

Reparaturen und Umbauten

Der Vermieter ist nach dem Gesetz sowohl für große als auch für kleine Reparaturen zuständig. Laut Deutschem Mieterbund sind Vereinbarungen, die den Mieter verpflichten, sich an allen Reparaturen jeweils mit einem bestimmten Betrag zu beteiligen übrigens unwirksam. Dasselbe gilt für Absätze im Mietvertrag, die bedeuten, dass der Mieter die Reparaturarbeiten selbst in Auftrag geben muss. Das ist und bleibt immer Sache des Vermieters.

Mieter, die in ihrer Wohnung zusätzliche Wände einziehen wollen, Parkett verlegen oder die Wohnung behindertengerecht ausstatten wollen, müssen die Zustimmung des Vermieters einholen. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) sind nur solche Änderungen ohne weiteres erlaubt, die keinen erheblichen Eingriff in die Bausubstanz des Gebäudes verursachen und am Ende des Mietverhältnisses leicht wieder beseitigt werden können. Ohne Vermietererlaubnis kann der Mieter also ein neues Türschloss einbauen, Waschbecken austauschen oder einen Türspion einbauen. Größeren Baumaßnahmen muss der Vermieter in der Regel dann zustimmen, wenn es sich um behindertengerechte oder barrierefreie Umbauten handelt.
Steht im Mietvertrag nicht die Quadratmeterzahl der Wohnfläche, kann es auch zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern kommen, da die Wohnfläche oft z.B. als Maßstab der Betriebskosten herangezogen wird. Gibt der Vermieter im Vertrag keine Größe der Wohnung an, führt dies übrigens nicht dazu, dass der Mietvertrag unwirksam wird. Fazit: Den Mietvertrag ganz genau lesen und sich nochmals mit einer Expertenmeinung absichern – so können Streitigkeiten oft vermieden werden. | Text: Katharina Schlenz