Sparda-Wohnstudie 2026: Warum Wohneigentum in Augsburg knapp bleibt
Der Generationenwechsel dürfte den Immobilienmarkt nicht automatisch entspannen. Die Sparda-Studie zeigt, warum junge Familien in Bayerisch-Schwaben neue Wege ins Eigenheim brauchen und wie ungenutzter Wohnraum besser genutzt werden könnte.
Bild: Sparda Wohnen
Millionen ältere Eigentümerhaushalte und ebenso viele jüngere Menschen mit dem Wunsch nach einem Eigenheim: Trotzdem ist eine flächendeckende Entspannung des Immobilienmarktes nicht zu erwarten. Zu diesem Ergebnis kommt die neue Sparda-Wohnstudie 2026. Auch in Augsburg und Bayerisch-Schwaben bleibt der Zugang zu Wohneigentum eine Herausforderung. Neben zusätzlichem Wohnungsbau rückt deshalb die bessere Nutzung bestehender Immobilien in den Fokus.
Die Studie „Zwischen Stadt und Land: Wohneigentumsbildung im demografischen Wandel“, die der Verband der Sparda-Banken gemeinsam mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) und IW Consult erstellt hat, stellt rund 5,3 Millionen jüngere Mieterhaushalte im Alter von 30 bis 44 Jahren etwa 5,3 Millionen Eigentümerhaushalten ab 65 Jahren gegenüber. Auf den ersten Blick scheint das Verhältnis ausgeglichen. Doch die Immobilien befinden sich häufig nicht dort, wo die Nachfrage besonders hoch ist.
Wohneigentum in Augsburg und Bayerisch-Schwaben bleibt gefragt
Gerade wirtschaftlich attraktive Regionen wie Augsburg, das Allgäu sowie die Räume Neu-Ulm und Lindau stehen vor der Herausforderung, ausreichend Wohnraum für Familien bereitzustellen. Während potenzielle Immobilienangebote häufig in ländlichen Gebieten liegen, konzentriert sich die Nachfrage auf wirtschaftsstarke Städte und deren Umland.
Die Sparda-Wohnstudie macht deutlich, dass der demografische Wandel allein keine Lösung für die angespannte Wohnraumsituation darstellt. Auch wenn in den kommenden Jahren Immobilien älterer Eigentümer auf den Markt kommen, bedeutet das nicht automatisch, dass diese Häuser für junge Familien verfügbar oder für deren Bedürfnisse geeignet sind.
Besonders auffällig ist die Situation in Kempten: Die Stadt zählt laut Studie bundesweit zu den Städten mit einem besonders hohen Anteil älterer Eigentümerhaushalte. Das verdeutlicht das vorhandene Potenzial im Immobilienbestand der Region.
„Die Hoffnung auf einen Silver Tsunami ist keine wohnungspolitische Strategie“, erklärt Florian Rentsch, Vorstand des Verbands der Sparda-Banken. Um mehr Menschen den Weg in die eigenen vier Wände zu ermöglichen, seien strukturelle Verbesserungen notwendig.
Immobilienangebot und Nachfrage passen regional oft nicht zusammen
Für ihre Untersuchung haben die Studienautoren unter anderem Daten des Zensus 2022 für alle 400 Landkreise und kreisfreien Städte Deutschlands ausgewertet.
In 300 Kreisen übersteigt die Zahl älterer Eigentümerhaushalte rechnerisch die Zahl jüngerer Mieterhaushalte. Allerdings konzentrieren sich die möglichen Angebotsüberschüsse vielfach auf kleinere und ländlich geprägte Regionen.
Wird das potenzielle Angebot auf Eigentümerhaushalte ab 75 Jahren eingegrenzt, weisen nur noch 91 der 400 Kreise einen rechnerischen Überhang auf. Selbst unter Berücksichtigung des Umlands reicht das mögliche Angebot in 34 von 70 untersuchten Großstädten nicht aus, um die potenzielle Nachfrage jüngerer Haushalte zu decken.
Für junge Familien bedeutet das: Ein frei werdendes Haus auf dem Land hilft wenig, wenn der Arbeitsplatz, die Kinderbetreuung oder das soziale Umfeld in einer Großstadt liegen.
Dr. Pekka Sagner, Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft und Mitautor der Studie, betont deshalb die Bedeutung regional passender Angebote. Entscheidend sei nicht allein, wie viele Immobilien grundsätzlich verfügbar werden könnten, sondern auch, ob diese tatsächlich auf den Markt kommen und zur Nachfrage passen.
2,6 Millionen ältere Haushalte wohnen auf zu großer Fläche
Neben der regionalen Verteilung untersucht die Studie auch, wie gut der vorhandene Wohnraum zu den Bedürfnissen der Menschen passt.
Demnach empfinden 37 Prozent der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren ihre Wohnung als zu groß. Das entspricht rund 2,6 Millionen Haushalten in Deutschland. Gleichzeitig bewerten 35 Prozent der jüngeren Mieterhaushalte zwischen 30 und 44 Jahren ihre Wohnung als zu klein.
Diese Unterschiede zeigen, dass zusätzliche Wohnfläche nicht ausschließlich durch Neubau geschaffen werden muss. Auch eine bessere Nutzung vorhandener Gebäude könnte dazu beitragen, Wohnraum für unterschiedliche Lebenssituationen bereitzustellen.
Ein Umzug ist für ältere Menschen allerdings häufig mit finanziellen und persönlichen Hürden verbunden. Hohe Erwerbsnebenkosten, ein Mangel an kleineren und barrierearmen Wohnungen sowie die Verbundenheit mit dem eigenen Wohnumfeld können einen Wohnungswechsel erschweren.
Der Verband der Sparda-Banken spricht sich deshalb dafür aus, freiwillige Veränderungen stärker zu unterstützen. Denkbar seien beispielsweise die Teilung von Einfamilienhäusern, die Einrichtung von Einliegerwohnungen oder finanzielle Anreize für einen Umzug in eine kleinere Immobilie.
Von Göttingen bis Singapur: So lässt sich Wohnraum besser nutzen
Die Studie stellt verschiedene Projekte und internationale Ansätze vor, die zeigen, wie vorhandene Immobilien besser genutzt werden können.
Im Tübinger Projekt „Pfrondorfer Neschtle“ entstehen kleinere, barrierefreie Wohnungen, die älteren Menschen einen Verbleib im vertrauten Quartier ermöglichen sollen. Die Wohnraumagentur Göttingen unterstützt Eigentümer dabei, Einfamilienhäuser aufzuteilen, Einliegerwohnungen einzurichten oder Wohnraum unterzuvermieten.
Auch internationale Beispiele liefern mögliche Anregungen. In Singapur wird der Wechsel älterer Eigentümer in kleinere Wohnungen unter bestimmten Voraussetzungen finanziell unterstützt. In der belgischen Region Flandern konnten Immobilienkäufer bis Ende 2023 bereits gezahlte Grunderwerbsteuer teilweise auf einen erneuten Immobilienerwerb anrechnen lassen.
Für Deutschland könnten vergleichbare Instrumente den Wechsel in eine besser passende Wohnsituation erleichtern. Entscheidend ist laut Studie jedoch ein Zusammenspiel aus geeigneten Wohnalternativen, finanzieller Planungssicherheit, Beratung und praktischer Unterstützung.
Sparda-Verband fordert einen Wohneigentumsturbo
Aus Sicht des Verbands der Sparda-Banken reichen die bisherigen wohnungspolitischen Maßnahmen nicht aus. Zwar böten der sogenannte Bauturbo und Förderprogramme wie „Jung kauft Alt“ wichtige Ansätze. Um mehr Menschen den Erwerb einer eigenen Immobilie zu ermöglichen, seien jedoch weitere Schritte notwendig.
Zu den Forderungen gehören:
- Niedrigere Erwerbsnebenkosten: Die Grunderwerbsteuer soll beim erstmaligen Kauf selbstgenutzten Wohneigentums entfallen.
- Einfachere Förderprogramme: Förderangebote sollen transparenter werden und stärker den Kauf sowie die Sanierung von Bestandsimmobilien unterstützen.
- Bessere Nutzung vorhandener Gebäude: Die Teilung, Umnutzung und altersgerechte Anpassung bestehender Immobilien soll erleichtert werden.
- Mehr passende Wohnangebote: Insbesondere kleinere und barrierearme Wohnungen könnten älteren Eigentümern einen freiwilligen Umzug ermöglichen.
- Bessere Abstimmung zwischen Stadt und Umland: Die regionale Wohnraumentwicklung soll stärker an den tatsächlichen Bedürfnissen der Menschen ausgerichtet werden.
- „Deutschland braucht nicht nur einen Bauturbo, sondern zusätzlich einen Wohneigentumsturbo“, fordert Rentsch. Ziel müsse es sein, finanzielle Hürden abzubauen und den Zugang zu den eigenen vier Wänden zu erleichtern.
Neben den Kosten für den Immobilienerwerb nimmt die Studie auch die Rahmenbedingungen der Finanzierung in den Blick. Der Verband begrüßt das politische Vorhaben, den sektoralen Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienfinanzierungen zum 1. Januar 2027 abzuschaffen. Die BaFin hatte diesen Puffer im Mai 2025 bereits von zwei auf ein Prozent reduziert.
Gleichzeitig warnt der Verband vor zusätzlichen regulatorischen Belastungen für Banken. Aus seiner Sicht sollten die Rahmenbedingungen so gestaltet werden, dass verantwortungsvolle Immobilienfinanzierungen möglich bleiben.
Eine Verringerung der Kapitalanforderungen führt allerdings nicht automatisch zu niedrigeren Bauzinsen oder einer größeren Kreditvergabe. Sie kann Banken vielmehr zusätzliche regulatorische Spielräume eröffnen.
Was die Studie für Bayerisch-Schwaben bedeutet
Für Augsburg und die umliegenden Regionen zeichnet die Sparda-Wohnstudie ein differenziertes Bild: Der demografische Wandel kann neue Möglichkeiten für den Immobilienmarkt schaffen, wird die Wohnraumfrage aber nicht von selbst lösen.
Neben dem Neubau gewinnen deshalb die Sanierung, die Teilung und die Umnutzung bestehender Immobilien an Bedeutung. Gleichzeitig braucht es Wohnangebote, die sowohl den Bedürfnissen älterer Menschen als auch denen junger Familien entsprechen.
Ob daraus tatsächlich mehr bezahlbares Wohneigentum entsteht, hängt auch von den regionalen Rahmenbedingungen, den Finanzierungsmöglichkeiten und den politischen Entscheidungen ab. Der von der Sparda-Bank geforderte „Wohneigentumsturbo“ soll dazu beitragen, diese Hürden abzubauen.
Über die Sparda-Wohnstudie 2026
Die Studie „Zwischen Stadt und Land: Wohneigentumsbildung im demografischen Wandel“ untersucht das potenzielle Angebot älterer Eigentümerhaushalte und die Nachfrage jüngerer Mieterhaushalte nach Wohneigentum. Sie basiert unter anderem auf einer Sonderauswertung des Zensus 2022 für alle 400 Landkreise und kreisfreien Städte Deutschlands. Ergänzend analysiert sie Wohnflächenverbrauch, regionale Wanderungsbewegungen und wirtschaftliche Rahmenbedingungen.
Erstellt wurde die Untersuchung vom Institut der deutschen Wirtschaft und IW Consult im Auftrag des Verbands der Sparda-Banken.
Weitere Informationen und regionale Ergebnisse: www.sparda-wohnen2026.de
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